Placement Financier

SCPI

DÉFINITION

Une Société Civile de Placement Immobilier permet à des investisseurs d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier destiné à la location. En contrepartie les investisseurs perçoivent des revenus fonciers nets des frais de gestion et de détention. Les SCPI de rendement délivrent un rendement mensuel/trimestriel et la valeur de leur parts varie en fonction de la valeur de son parc immobilier.

FONCTIONNEMENT

Lorsqu’un investisseur achète des parts il doit attendre que le « délai de jouissance » se termine pour commencer à percevoir son premier versement de loyer. Il faut compter entre 1 et 6 mois. 

Les associés (investisseurs) ne se préoccupent pas des soucis de gestion locative, des assemblées générales et des taxes foncières puisqu’ils perçoivent un loyer net de charges (entre 4% et 7%).

La valeur des parts évolue dans le temps en fonction de la valeur du parc immobilier. Au départ, la valeur des parts est diminuée par les frais de souscription. C’est pourquoi il est préférable d’attendre au moins 5 ans avant de revendre les parts.

FISCALITÉ

Les revenus sont imposés comme des bénéfices fonciers (IR+CSG/CRDS). Si les parts sont acquises via un prêt immobilier il est possible de déduire les intérêts d’emprunt, l’assurance et les frais de financement.

Lors de la vente des parts de SCPI, la fiscalité appliquée sur les plus-values est la même que celle des biens immobiliers détenus en direct. 

FRAIS

RENDEMENT

Deux sources de rendement : le versements des dividendes et la valorisation du prix de la part. 

RISQUES

PARTENAIRES

Corum, Remake, Arkéa, Iroko, Perial, Novaxia, Theorem, La Francaise, Foncia Pierre Gestion, PERIAL, Norma Capital, Euryale AM, Sogenial, Sofidy.

FIP, FCPI

DÉFINITION

Les Fonds Communs de Placements à Risques (FCPR) permettent d’investir dans des titres d’entreprises non cotées en bourse. On distingue les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et les Fonds Communs de Placements dans l’Innovation (FCPI). Les sommes investies dans les sociétés ciblées participent au financement de leur démarrage ou à leur développement. Cette forme de private equity est aussi performante que risquée.

FONCTIONNEMENT

Une période de souscription est déterminée pour chaque fonds de capital investissement. Les parts sont acquises en direct ou à travers un compte-titres, un PEA, une assurancevie. Les sommes investies sont réparties entre les titres des sociétés concernées (jusqu’au 70%) et des supports financiers (actions, obligations, monétaire, etc.) en guise de diversification. Les sommes versées sont bloquées pendant toute la durée du fonds (qui peut atteindre une dizaine d’années) et ne sont pas liquides. La valorisation des titres détenus est fortement tributaire de la valorisation des sociétés au terme du fonds.

FRAIS

De souscription, de fonctionnement et de gestion.

FISCALITÉ

Réduction d’impôt sur le revenu égale à 18% des versements dans la limite de 12.000 € pour un célibataire et 24.000 € pour un couple. Donc une réduction d’impôt maximale de 2.160 € ou 4.320 €). Il est possible de cumuler l’avantage fiscal du FIP avec celui du FCPI. Les gains obtenus en sortie d’opération sont exonérés d’impôt sur le revenu mais soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).

PARTENAIRES

Eiffel Investment Group, Vatel Capital, Eurazeo, Nextstage, Isatis

Assurance Vie

DÉFINITION

C’est un contrat qui permet de faire fructifier une épargne à travers de nombreux supports dans un cadre fiscal avantageux (pour les gains et la transmission). L’épargne constituée peut être récupérée à tout moment sous forme de rachat partiel ou total. Le capital constitué peut également être reversé en rente à l’entrée en retraite. Le dénouement du contrat se fait lors du rachat total ou du décès.

FONCTIONNEMENT

A l’ouverture du contrat il faut désigner un ou plusieurs bénéficiaire(s) qui recevront le capital en cas de décès. Ensuite, il faut répartir l’épargne entre les supports euro et les unités de compte. Le choix des supports varie significativement d’un contrat à l’autre. La souplesse d’un contrat en assurance-vie permet notamment de :

Sélectionner librement les supports de placements, en confier la gestion à un professionnel ou choisir un modèle de risque (prudent, équilibre, dynamique) Augmenter, diminuer ou annuler les versements mensuels.

Choisir des options d’arbitrages (sécurisation des plus-values, ré-équilibrage automatique, limitation moins-values relatives, etc.) Modifier la répartition des supports d’investissement à tout moment Changer la clause bénéficiaire.

FRAIS

Droits d’entrée, frais de gestion, frais d’arbitrages

FISCALITÉ

PARTENAIRES

Suravenir, Oradéa, Corum, Cardif, Axa, Vie Plus, Alpheys, Spirica, Generali

PER

DÉFINITION

Le PER Individuel (ou PERIN) remplace depuis le 1er Octobre 2020 le PERP et le contrat Madelin.
C’est un produit d’épargne calibré pour la création de revenus complémentaires une fois à la retraite. Il est accompagné d’un avantage fiscal concernant les sommes versées.

FONCTIONNEMENT

A l’ouverture d’un PER, l’épargnant va choisir entre une sortie en rente, en capital ou un mélange des deux. Ensuite il détermine un montant de versement mensuel/trimestriel (recommandé dans la limite de 10% de ses revenus annuels). Puis il choisit les supports de placements des fonds investis.

Les sommes versées sont déductibles des revenus imposables (dans la limite de 10% des revenus annuels du contribuable). Il est aussi possible de choisir de déduire ces sommes au moment où l’épargnant perçoit les montants investis.

Dans certains événements exceptionnels l’épargnant pourra débloquer par anticipation tout ou partie du capital créé (acquisition résidence principale, décès du conjoint, invalidité, surendettement, expiration des droits assurance chômage, cessation d’activité suite à décision de justice)

FRAIS

Droits d’entrée, frais de gestion, frais d’arbitrages

FISCALITÉ

Les sommes versées au cours de l’année sont déductibles à hauteur de 10% des sommes versées (et dans la limite de 32.419 € pour l’année 2019). La rente versée au moment du déblocage du PER est imposée selon les modalités des pensions de retraite (abattement de 10% de la pension dans la limite de 3.850 € par personne)

Depuis le 1er Octobre 2020, la loi PACTE a créé le PER qui a pour vocation de remplacer les dispositifs antérieurs (PERP, Madelin, PERCO et Article 83) par un PER individuel et deux formes de PER Entreprises. Nous traiterons ici du PER Individuel.

PARTENAIRE

Suravenir, Oradéa, Corum, Cardif, Axa, Vie Plus, Alpheys

Crowdfunding immobilier

DÉFINITION

Le financement participatif dans l’immobilier offre la possibilité d’investir dans des projets de promotion immobilière (résidentiel, bureaux, commerce, logistique, etc.). L’enveloppe d’investissement s’ouvre dès 1.000 €. La durée de placement est courte (12 à 30 mois), le rendement est élevé (entre 8% et 10%) et bien que le risque soit présent (lié à la défaillance du promoteur) le taux de défaut est très faible.

FONCTIONNEMENT

Les fonds sont investis sous forme d’obligations non convertibles et permettent au promoteur de lever des fonds propres (complémentaires aux siens) lui permettant d’obtenir le financement d’un projet.

Lorsqu’un promoteur a réalisé les études préalables et obtenu son permis de construire il lance la commercialisation de son projet. Lorsque la moitié des lots sont commercialisés le promoteur obtient le prêt et démarre les travaux. Les investisseurs perçoivent leur rémunération (capital + intérêts) lorsque le programme est livré.

FRAIS

Sans frais d’entrée, de gestion ou de sortie.

FISCALITÉ

Imposition des intérêts au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % Exonération des 12,8% si le revenu fiscal de référence de l’investisseur est inférieur à 25.000 € pour un célibataire ou 50.000 € pour un couple

PARTENAIRE

Finple, Raizers

Fonds à formule

DÉFINITION

Un fonds à formule fait partie de la gamme des produits structurés. Par essence, il s’agit d’un placement financier complexe qui repose sur une performance d’un sous-jacent (indice CAC40, Eurostoxx, Action Total, Sanofi, etc.) L’échéance du produit (ou maturité) est déterminée au moment de la souscription ainsi que l’objectif de performance. Le rendement annoncé prend la forme d’un coupon annualisé qui est capitalisé tant que le produit n’est pas dénoué.